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Der Immobilienmarkt in Karlsruhe


Städte-Ranking


Als mittelgroße Stadt mit aktuell ca. 307.000 Einwohnern gehört Karlsruhe nicht zu den deutschen Metropolen, ist aber dennoch ein sehr interessanter Immobilienstandort. Bei vielen Städte-Ratings ist Karlsruhe auf den vorderen Plätzen zu finden.

  • Platz 1 beim Carsharing-Städteranking 2015. Karlsruhe ist nach Angaben des Bundesverbandes Carsharing e.V. mit 2,15 Fahrzeugen pro 1.000 Einwohner die Carsharing-Hauptstadt in Deutschland.
  • Platz 2 (hinter Münster, aber vor Freiburg) im ADFC-Fahrradklima-Test 2014
  • Platz 3 der B-Städte beim Städterating 2015 von Deka-Bank und Immobilienmanager. Untersucht wurden die Themen Arbeitsmarkt, Bildung, Demografie, Erreichbarkeit, Lebensqualität, wirtschaftliche Stabilität und Wohlstand.
  • Platz 7 im Zukunftsindex 2030. Das ist das Ergebnis des Städterankings 2015 von IW Consult, ImmobilienScout24 und WirtschaftsWoche.
  • Platz 10 im Städteranking 2015 von WirtschaftsWoche und Immobilienscout24. Zwar verliert die badische Stadt einen Rang gegenüber dem Vorjahr, kann sich aber dank ihrer wirtschaftliche Stärke unter den zehn besten deutschen Städten behaupten.
  • Platz 13 beim HWWI/Berenberg Städteranking 2015. Bewertet wurden ökonomische Leistungsfähigkeit, Bildung und Innovation, Internationalität, Erreichbarkeit und die künftige Veränderung von Bevölkerung und Erwerbspersonen.

Zahlen und Fakten zum Karlsruher Immobilienmarkt


  • Die im Jahr 2013 veröffentlichte Studie des IVD-Instituts bescheinigt Karlsruhe zusammen mit Freiburg den ersten Platz beim Leerstandsindex in Baden-Württemberg. Nur ca. 2,4 % der Wohnungen stehen leer.
  • Interessant auch die Zahlen von BulwienGesa zum Büroimmobilienmarkt: Mit nur 2,4 % Leerstandsquote ist Karlsruhe auf Platz 1 der untersuchten Städte.
  • 2015 wurden in Karlsruhe mit 2.524 Kauffällen annähernd so viele Immobilien wie im Vorjahr (2.510) verkauft. Der Wertumsatz ist nach dem historischen Tief vom Vorjahr (752 Mio €) wieder um knapp 23 % auf 923 Mio € gestiegen.
  • Der Preis für ein typisches gebrauchtes Einfamilienhaus aus den Siebzigern lag bei ca. 430.000 €, dafür gab es im Schnitt 170 m² Wohnfläche auf einem 570 m² großen Grundstück.
  • Für ein 20 Jahre altes Reihenhaus in mittlerer Lage mussten ca. 380.000 € bezahlt werden. Dafür erhielt man im Schnitt 135 m² Wohnfläche auf einem 232 m² großen Grundstück.
  • Die Anzahl der Kauffälle von Mehrfamilienhäusern ist im Vergleich zum Vorjahr um 18 % gestiegen, der Wertumsatz aber nur um 2 %. Insgesamt wurden 85 Mehrfamilienhäuser verkauft, bezahlt wurde das 14- bis 30-fache der Jahresnettomiete.
  • Auf Basis der Vergleichsfaktoren wurde der Wert für eine 72 m² Eigentumswohnung ohne Stellplatz in der Baujahrsklasse 1950 - 1974 mit ca. 1.970 Euro/m² ermittelt.
  • Die Preise sind im Jahr 2015 je nach Teilmarkt zwischen 5 und 10 % gestiegen, Mehrfamilienhäuser sind sogar 20 % teurer geworden. Für den 5-Jahres-Zeitraum 2010 bis 2015 wurden durchschnittliche Preissteigerungen von 40 % festgestellt

Stadtteile und Lagebeurteilung


Zu den besten Lagen in Karlsruhe gehören:
  • Weststadt und Musikerviertel in Mühlburg, Südweststadt, Märchenviertel in Rüppurr, Geigersberg, Guggelensberg und Turmberg in Durlach
Gute Lagen sind z.B.:
  • Nordweststadt, Oststadt, Waldstadt, Grötzingen, Neureut
Mittlere Lagen sind z.B.:
  • Südstadt, Grünwinkel, Bergdörfer (Grünwettersbach, Hohenwettersbach, Palmbach und Stupferich)
Zu den einfachen Lagen gehören:
  • Knielingen, Daxlanden, Oberreut

Ausblick für 2016


In normalen Zeiten entwickeln sich Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen ungefähr parallel. Investoren erwarten eine gewisse Rendite, aber auch für Selbstnutzer muss sich eine Eigentumswohnung irgendwie rechnen. Nach Ausbruch der Finanzkrise sind in vielen Städten die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als die Mieten, was letztendlich zu geringeren Renditen führt. In den letzten 5 Jahren haben ImmobilienScout24 und Capital für Karlsruhe Mietsteigerungen von gesamt ca. 18 % festgestellt, die Preise für Eigentumswohnungen sind dagegen um 40 % gestiegen. Die Differenz von 22 % nennt ImmobilienScout24 den IMX-Bubble (Indikator für Immobilienblasen). Selbst die Bundesbank warnt bereits vor einer Immobilienblase in Deutschland, allerdings sind damit eher Städte wie Erlangen (IMX-Bubble 42,5), München (40,7), Regensburg (39,9), Ingolstadt (35,6), Nürnberg (32,6), Freiburg (31,8) oder Hamburg (31,5) gemeint. Karlsruhe liegt mit seinem Wert noch im Mittelfeld.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) warnt in einer Studie vom November 2014 vor dem Kauf von Eigentumswohnungen in bestimmten Städten. Neben den in der Presse oft genannten Städten mit überhitzten Wohnungsmärkten wie München, Köln und Hamburg hat das DIW auch vor dem Kauf von Neubau-Eigentumswohnungen in Karlsruhe gewarnt. Kein Wunder: Die Kaufpreise liegen teilweise bei 4.000 €/m² und darüber, damit lassen sich für die nächsten Jahre kaum Bruttorenditen über 4 % erzielen.

Die Mietsteigerungen in Karlsruhe halten sich schon seit Veröffentlichung des ersten Mietspiegels im Jahr 2013 in Grenzen, siehe auch Mietspiegel für Karlsruhe. Die Mieten für Bestandswohnungen liegen zwischen 6,80 und 11,70 €/m², bei Neubauten werden auch Spitzenmieten bis 13,20 €/m² erzielt.

Weitere Informationen zum Karlsruher Immobilienmarkt finden Sie auch beim Gutachterausschuss Karlsruhe.

Quellen: Immobilienmarktbericht 2015 des Gutachterausschusses der Stadt Karlsruhe, Capital Immobilien Kompass 2016, IVD CityReport Karlsruhe 2015


Inflationsbereinigte Wohnimmobilienpreise in ausgewählten deutschen Großstädten 1990 bis 2016

OECD-Immobilienpreise Deutschland Quelle: OECD Residential Property Price Indices