Mietspiegel Karlsruhe 2025
Teilweise kräftige Erhöhungen zwischen 3 und 14 %
Im März 2013 wurde für Karlsruhe erstmals ein Mietspiegel erstellt, er wurde in den Jahren 2017, 2021 und 2025 vollständig überarbeitet. In den Jahren 2015,
2019 und 2023 wurden die Mieten jeweils an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst. Der Mietspiegel ist zum Preis von rund 8 € z.B. beim Amt für
Stadtentwicklung oder bei den Mieter- und Vermietervereinen erhältlich.
Für die Erstellung des Mietspiegels 2025 wurden 6.256 mietspiegelrelevante Wohnungen ausgewertet. Erstellt wurde der Mietspiegel vom Amt für Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsamt, dem Gutachterausschuss, dem Fachgebiet Immobilienwirtschaft des KIT, sowie einem Arbeitskreis aus Vertretern von Seiten der Mieter, Vermieter, Wohnungsbauunternehmen und der Justiz. Der Mietspiegel wurde nach § 558d BGB als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.
Im Gegensatz zu den ausführlichen Mietspiegeln in anderen Städten werden im Karlsruher Mietspiegel keine konkreten Mieten, sondern nur ziemlich großzügige Spannen festgesetzt. Der Mietspiegel ist als Richtlinie zu verstehen, ein Anspruch auf Zustimmung einer Mietänderung kann daraus nicht abgeleitet werden. Bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen werden daher künftig wie bisher auch schon hauptsächlich Vergleichsmieten oder ein Mietwertgutachten benötigt.
Von Bedeutung ist der Mietspiegel bei der Einhaltung der Mietpreisbremse, bei Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Miete mindestens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Ordnungswidrigkeit bis 50.000 € Geldbuße) oder bei Mietwucher nach § 291 StGB (Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Freiheitsstrafe oder Geldstrafe) sein.
Auch deshalb wird es bei einer Neuvermietung künftig immer wichtiger, die Miete zusammen mit einem erfahrenen Makler festzulegen.
Weitere Änderungen:
Nach meiner Einschätzung wird der neue Mietspiegel zu massiven Mietsteigerungen in Karlsruhe führen. Bei Neuvermietungen werden sich die Vermieter eher gleich an der Obergrenze des Mietspiegels orientieren, zulässig wären mit Berücksichtigung der Mietpreisbremse sogar 10 % darüber. Der typische Weststadt-Altbau beim Gutenbergplatz (Wohnfläche 90 m², sehr gute Ausstattung) darf bei Neuvermietung jetzt 12,27 €/m² (= 1.104 €) kosten, für das teuerste Appartement (siehe oben) sind sogar 20,68 €/m² möglich. Zusammen mit den exorbitant gestiegenen Nebenkosten sind inzwischen auch in Karlsruhe Warmmieten von 25 €/m² möglich. Auch bei länger nicht erhöhten Bestandsmieten bietet der neue Mietspiegel ausreichend Argumente für eine Erhöhung um die - gesetzlich maximal mögliche - Erhöhung um 15 %.
Im neuen Mietspiegel wurde die Lageeinteilung komplett überarbeitet und jetzt in 5 Lagekategorien (bisher 3) eingeteilt. Die Weststadt wurde jetzt durchgängig in die beiden besten Lagekategorien L1 und L2 eingestuft. Deutlich gewonnen haben dadurch die Durchgangsstraßen wie Kriegsstraße und Reinhold-Frank-Straße, aber auch die eher einfachen Weststadt-Lagen wie Schiller-, Scheffel- oder Lessingstraße gehören jetzt zu den Top-Lagen. Etwas abgewertet wurden ehemalige A-Lagen wie z.B. Teile des Märchenviertels oder am Geigersberg, sie gehören jetzt auch nur noch in L2. Grundlage der neuen Einordnung war offensichtlich die Entfernung zur Stadtmitte, der höhere Verkehrslärm an den Durchgangsstraßen wurde nicht mehr berücksichtigt. Zu den Lagemerkmalen gehören auch Besonderheiten des Gebäudes (z.B. Hochhaus -2) und die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes. Für das Erdgeschoss gibt es jetzt nur noch 1 Punkt Abzug, 2019 waren das noch -3 Punkte.
Auch der Ausstattungskatalog wurde etwas verändert, berücksichtigt werden jetzt vermehrt die energetische Beschaffenheit und Komfortmerkmale. Einen Abzug von -4 Punkten gibt es z.B., wenn im Energieausweis ein Wert von 230 kWh/m²*a oder schlechter ausgewiesen wird, Zuschläge gibt es für 3-fach Wärmeschutzverglasung (+2) oder erneuerbare Energieträger (+3). Die typischen Weststadt-Altbauten verlieren mit üblichen Werten im Energieausweis zwischen 140 bis 230 kWh/m²*a oft 2 Punkte bei der Ausstattung, das kann schon mal ein Minus von rund 3 % bedeuten. Ebenfalls kräftige Zuschläge gibt es für Klimaanlagen (+5) oder für eine barrierefreie Bauweise (+2).
Deutlich gewonnen haben kleine Apartments bis 30 m² Wohnfläche in allen Lagen und Ausstattungsklassen, sie werden rund 13 % höher angesetzt. Grundsätzlich gab es für hervorragend ausgestattete Wohnungen in Top-Lagen bis 15 % Aufschlag, für gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen moderate Aufschläge. Schlecht ausgestattete Wohnungen in nachteiligen Lagen haben bis knapp 15 % verloren. Besonders stark scheint die Baujahresgruppe zwischen 1949 und 1965 verloren zu haben. Die geringste Miete liegt jetzt bei 3,55 €/m² (vorher 4,15 €/m² - Altbau bis 1965, sehr einfache Ausstattung, Lagenachteile, über 120 m² Wfl.), die höchste Miete bei 17,20 €/m² (vorher 15,15 €/m² - ab Baujahr 2008, hervorragende Ausstattung, Lagevorteile, bis 30 m² Wfl).
Mit der letzten Version unseres Mietspiegelrechners können Sie hier die ortsübliche Vergleichsmiete 2021 berechnen.
Mit der vorletzten Version unseres Mietspiegelrechners können Sie hier die ortsübliche Vergleichsmiete 2019 berechnen.
Die offensichtlichen Fehler bei der Lagebeurteilung wurden leider nicht behoben. So wird auch im neuen Mietspiegel z.B. das Mühlburger Feld (Wichern- und Görrestraße) als gute Lage eingeschätzt, das bei Mietern besonders beliebte Gebiet rund um den Gutenbergplatz aber weiterhin nur als mittlere Lage. Ein genauer Blick in die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses hätte ausgereicht: Zum Jahresende 2013 wurde der Bodenrichtwert am Gutenbergplatz mit 780 €/m² festgestellt, der Wert für das Mühlburger Feld liegt mit 450 €/m² ca. 42 % darunter.
Für die Erstellung des Mietspiegels 2025 wurden 6.256 mietspiegelrelevante Wohnungen ausgewertet. Erstellt wurde der Mietspiegel vom Amt für Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit dem Liegenschaftsamt, dem Gutachterausschuss, dem Fachgebiet Immobilienwirtschaft des KIT, sowie einem Arbeitskreis aus Vertretern von Seiten der Mieter, Vermieter, Wohnungsbauunternehmen und der Justiz. Der Mietspiegel wurde nach § 558d BGB als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.
Im Gegensatz zu den ausführlichen Mietspiegeln in anderen Städten werden im Karlsruher Mietspiegel keine konkreten Mieten, sondern nur ziemlich großzügige Spannen festgesetzt. Der Mietspiegel ist als Richtlinie zu verstehen, ein Anspruch auf Zustimmung einer Mietänderung kann daraus nicht abgeleitet werden. Bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen werden daher künftig wie bisher auch schon hauptsächlich Vergleichsmieten oder ein Mietwertgutachten benötigt.
Von Bedeutung ist der Mietspiegel bei der Einhaltung der Mietpreisbremse, bei Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Miete mindestens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Ordnungswidrigkeit bis 50.000 € Geldbuße) oder bei Mietwucher nach § 291 StGB (Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Freiheitsstrafe oder Geldstrafe) sein.
Auch deshalb wird es bei einer Neuvermietung künftig immer wichtiger, die Miete zusammen mit einem erfahrenen Makler festzulegen.
Mietspiegel 2025 - teilweise kräftige Erhöhungen
Da für die Erstellung des Mietspiegels auch viele Wohnungen von städtischen oder genosenschaftlichen Wohnungsunternehmen berücksichtigt werden, haben Fachleute nur mit überschaubaren Erhöhungen im Jahr 2025 gerechnet. Aber anscheinend haben auch die - eigentlich eher sozialen - Vermieter ihre Mieten in den letzten zwei Jahren kräftig erhöht. So weist der neue Mietspiegel Erhöhungen von 3 bis rund 14 % aus. Besonders gewonnen haben mittlere Wohnungsgrößen in mittlerer Lage mit mittlerer Ausstattung. Beispiel: Altbauwohnung mit 50 m² bisher 10 €, jetzt 11,35 €/m² - das entspricht einer Steigerung von 13,5 %. Auffällig ist auch der deutliche Zugewinn bei Wohnungen der eher unbeliebten Baujahre 1950 bis 1970. Nur ein kleines Plus gab es bei großen Top Wohnungen, z.B. Altbau über 120 m², Spitzenlage mit Top-Ausstattung, bisher 11,35 €, jetzt 11,80 €/m² - das sind nur rund 4 % mehr.Weitere Änderungen:
- Der energetische Zustand wurde etwas entschärft. Jetzt gibt es einen Abzug von 4 Punkten erst ab der Effizienzklasse F, vorher gab es schon 2 Punkte Abzug bei Effizienzklasse E
- Die Lageeinteilung wurde etwas überarbeitet, sie ist aber immer noch deutlich von der ehemals perfekten Einteilung aus dem Jahr 2017 entfernt. Nicht erklärbar ist z.B. die Händelstraße. Die ungeraden Hausnummern werden mit Spitzenlage L1 eingeschätzt, die geraden Hausnummern auf der westlichen Seite dagegen zwei Stufen schlechter mit nur noch L3. Das macht z.B. bei einer 100 m² Wohnung mit sehr guter Ausstattung 65 € im Monat aus. Eine vergleichbare Wohnung in der lauten Kriegsstraße ist angeblich 35 € pro Monat teurer als in der westlichen Händelstraße. Hier scheint der rot-grüne und autofeindliche Gemeindrat seinen Einfluss auf den Mietspiegel geltend gemacht zu haben. Alles, was in der Innenstadt liegt und ohne Auto erreichbar ist, ist Spitzenlage L1 oder L2.
- Im neuen Mietspiegel werden erstmals Zuschläge für möblierte Wohnungen genannt. Für ein 36 m² großes Einzimmer-Appartement wird z.B. ein Zuschlag zwischen 0,60 und 1,95 € pro m² pro Monat berechnet. Diese Zahl passt einigermaßen zum so genannten Berliner Modell. In einem viel beachteten Urteil erklärten die Berliner Richter einen monatlichen Möblierungszuschlag von 2 % vom Zeitwert bei Vertragsabschluss für angemessen. Bei einem Zeitwert der Möbel von z.B. 3.000 € ist also ein Möblierungszuschlag von 60 € pro Monat möglich.
- Für einen neuen Bodenbelag gibt es jetzt 4 Punkte Zuschlag, für einen sehr gepflegten 2 Punkte. Bisher gab es 3 Punkte für einen neuen oder sehr gepflegten Zustand.
- Die 5 Punkte Zuschlag für eine Klimaanlage wurden auf 4 Punkte reduziert, gleichzeitig müssen aber auch noch Glasfaseranschluss oder elektrische Rollläden vorhanden sein.
Mietspiegelrechner
Da die Stadt inzwischen auch einen vernünftigen Mietspiegelrechner für Wohnungen programmiert hat, werden wir unseren Rechner für Wohnungen in der Weststadt nicht weiterentwickeln. Hier finden Sie den Mietspiegelrechner 2025/2026 auf der Website der Stadt Karlsruhe.Mietspiegel 2023 - Plus 9,5 %
Mit Spannung wurde der neue Mietspiegel 2023 erwartet, der zum 1. Januar in Kraft getreten ist. Bei der Erstellung der neuen Auflage wurde turnusmäßig wieder die gesetzliche Minimalforderung erfüllt, die Mieten im Rahmen des Lebenshaltungskostenindex anzupassen. Die Macher des Mietspiegels konnten angesichts der massiven Inflation auch beim Lebenshaltungindex eine Steigerung um rund 9,5 % feststellen, das wurde im neuen Mietspiegel auch korrekt korrekt umgesetzt. Die geringste Miete liegt jetzt bei 3,90 €/m² (vorher 3,55 €/m² - Altbau bis 1965, sehr einfache Ausstattung, Lagenachteile, über 120 m² Wfl.), die höchste Miete bei 18,80 €/m² (vorher 17,20 €/m² - ab Baujahr 2008, hervorragende Ausstattung, Lagevorteile, bis 30 m² Wfl).Nach meiner Einschätzung wird der neue Mietspiegel zu massiven Mietsteigerungen in Karlsruhe führen. Bei Neuvermietungen werden sich die Vermieter eher gleich an der Obergrenze des Mietspiegels orientieren, zulässig wären mit Berücksichtigung der Mietpreisbremse sogar 10 % darüber. Der typische Weststadt-Altbau beim Gutenbergplatz (Wohnfläche 90 m², sehr gute Ausstattung) darf bei Neuvermietung jetzt 12,27 €/m² (= 1.104 €) kosten, für das teuerste Appartement (siehe oben) sind sogar 20,68 €/m² möglich. Zusammen mit den exorbitant gestiegenen Nebenkosten sind inzwischen auch in Karlsruhe Warmmieten von 25 €/m² möglich. Auch bei länger nicht erhöhten Bestandsmieten bietet der neue Mietspiegel ausreichend Argumente für eine Erhöhung um die - gesetzlich maximal mögliche - Erhöhung um 15 %.
Mietspiegel 2021 - Neue Lageeinteilung, neue Ausstattungsmerkmale, Gewinner und Verlierer
Pünktlich am 1. Januar 2021 wurde der vollständig überarbeitete Mietspiegel 2021 veröffentlicht. Aufgrund gesetzlicher Vorgaben wurde der Betrachtungszeitraum für die ortsüblichen Vergleichsmieten von 4 auf 6 Jahre verlängert, d.h. im aktuellen Mietspiegel werden auch Mietpreise berücksichtigt, die schon vor 6 Jahren neu festgelegt oder angepasst wurden. Den befürchteten großen Einbruch hat es dadurch nicht gegeben, aber die Erhöhungen sind deutlich moderater ausgefallen als die von den Immobilienbörsen veröffentlichten Steigerungsraten von 5 % oder mehr pro Jahr. So liegt die ortsübliche Vergleichsmiete z.B. für eine gute ausgestattete Altbauwohnung in durchschnittlicher Lage bei einer Wohnfläche von 80 m² jetzt zwischen 6,90 und 8,80 €/m², im Mietspiegel 2019 lag der Wert zwischen 6,65 und 8,95 €/m². Das entspricht einer Steigerung von lediglich 1,7 bis 3,75 % (für 2 Jahre !).Im neuen Mietspiegel wurde die Lageeinteilung komplett überarbeitet und jetzt in 5 Lagekategorien (bisher 3) eingeteilt. Die Weststadt wurde jetzt durchgängig in die beiden besten Lagekategorien L1 und L2 eingestuft. Deutlich gewonnen haben dadurch die Durchgangsstraßen wie Kriegsstraße und Reinhold-Frank-Straße, aber auch die eher einfachen Weststadt-Lagen wie Schiller-, Scheffel- oder Lessingstraße gehören jetzt zu den Top-Lagen. Etwas abgewertet wurden ehemalige A-Lagen wie z.B. Teile des Märchenviertels oder am Geigersberg, sie gehören jetzt auch nur noch in L2. Grundlage der neuen Einordnung war offensichtlich die Entfernung zur Stadtmitte, der höhere Verkehrslärm an den Durchgangsstraßen wurde nicht mehr berücksichtigt. Zu den Lagemerkmalen gehören auch Besonderheiten des Gebäudes (z.B. Hochhaus -2) und die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes. Für das Erdgeschoss gibt es jetzt nur noch 1 Punkt Abzug, 2019 waren das noch -3 Punkte.
Auch der Ausstattungskatalog wurde etwas verändert, berücksichtigt werden jetzt vermehrt die energetische Beschaffenheit und Komfortmerkmale. Einen Abzug von -4 Punkten gibt es z.B., wenn im Energieausweis ein Wert von 230 kWh/m²*a oder schlechter ausgewiesen wird, Zuschläge gibt es für 3-fach Wärmeschutzverglasung (+2) oder erneuerbare Energieträger (+3). Die typischen Weststadt-Altbauten verlieren mit üblichen Werten im Energieausweis zwischen 140 bis 230 kWh/m²*a oft 2 Punkte bei der Ausstattung, das kann schon mal ein Minus von rund 3 % bedeuten. Ebenfalls kräftige Zuschläge gibt es für Klimaanlagen (+5) oder für eine barrierefreie Bauweise (+2).
Deutlich gewonnen haben kleine Apartments bis 30 m² Wohnfläche in allen Lagen und Ausstattungsklassen, sie werden rund 13 % höher angesetzt. Grundsätzlich gab es für hervorragend ausgestattete Wohnungen in Top-Lagen bis 15 % Aufschlag, für gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen moderate Aufschläge. Schlecht ausgestattete Wohnungen in nachteiligen Lagen haben bis knapp 15 % verloren. Besonders stark scheint die Baujahresgruppe zwischen 1949 und 1965 verloren zu haben. Die geringste Miete liegt jetzt bei 3,55 €/m² (vorher 4,15 €/m² - Altbau bis 1965, sehr einfache Ausstattung, Lagenachteile, über 120 m² Wfl.), die höchste Miete bei 17,20 €/m² (vorher 15,15 €/m² - ab Baujahr 2008, hervorragende Ausstattung, Lagevorteile, bis 30 m² Wfl).
Mit der letzten Version unseres Mietspiegelrechners können Sie hier die ortsübliche Vergleichsmiete 2021 berechnen.
Mietspiegel 2019
Zum 01.01.2019 ist der Karlsruher Mietspiegel 2019 in Kraft getreten. Bei der Erstellung der neuen Auflage wurde wieder die gesetzliche Minimalforderung erfüllt, die Mieten im Rahmen des Lebenshaltungskostenindex anzupassen, der nächste - neu erstellte - Mietspiegel wird 2021 erstellt. Die Mieten wurden um ca. 3,6 % oder um 0,15 bis 0.50 € pro m² angehoben. Die geringste Miete liegt jetzt bei 4,15 €/m² (Altbau bis 1965, einfache Ausstattung, Lagenachteile, über 120 m² Wfl.), die höchste Miete bei 15,15 €/m² (ab Baujahr 2008, hervorragende Ausstattung, Lagevorteile, bis 30 m² Wfl).Mit der vorletzten Version unseres Mietspiegelrechners können Sie hier die ortsübliche Vergleichsmiete 2019 berechnen.
Neuerungen Mietspiegel 2017
Zunächst ein großes Lob an die Macher des Mietspiegels 2017. Nahezu alle unsere Kritikpunkte (siehe unten) wurden beim neuen Mietspiegel berücksichtigt.- Lageeinteilung. Die Lageeinteilung wurde komplett überarbeitet. Jetzt wird z.B. das Gebiet um die Top-Lage Haydnplatz durchgehend mit Lagequalität A bewertet, das ebenfalls sehr beliebte Gebiet rund um den Gutenbergplatz mit Lagequalität B. Einige Straßen, z.B. Bunsen-, Weltzien- und Hübschstraße wurden sogar nach Hausnummern unterteilt: die südlich gelegenen Gebäude Richtung Eisenlohrstraße wurden mit A, Richtung Sophienstraße mit B eingestuft, die Häuser direkt an der Einmündung zur Kriegsstraße dagegen korrekt mit E bewertet.
- Ausstattung. Qualität, Ausstattung und Alter der Bäder werden jetzt - wie auch in der Praxis - deutlich unterschieden. Auch der Unterschied zwischen Parkett- und Laminatboden wird jetzt im Mietspiegel berücksichtigt.
- Preise. Auch wenn die Preisspannen noch immer beträchtlich sind (z.B. eine durchschnittlich ausgestattete Altbauwohnung mit 75 m² Wohnfläche am Gutenbergplatz zwischen 6,45 €/m² und 8,65 €/m²) erscheinen die genannten Mieten - insbesondere für die Weststadt - realistisch. Wird eine Miete oberhalb des oberen Spannenwertes verlangt, muss mit deutlich verlängerten Vermarktungsdauern gerechnet werden.
Einige Kritikpunkte am Mietspiegel 2013/2015 aus unserer täglichen Praxis:
- Lageeinteilung. Das besonders beliebte Gebiet rund um den Gutenbergplatz wird nur als mittlere Lage ausgewiesen, weit weniger nachgefragte Lagen wie z.B. Teile von Neureut dagegen als gute Lage. Oder das Mühlburger Feld mit Volz- oder Görrestraße wird besser eingestuft als z.B. die Geranien- oder Goethestraße.
- Ausstattung. Ganz im Gegensatz zur Praxis wird z.B. überhaupt nicht berücksichtigt, ob ein Bad frisch saniert wurde. Einen Zuschlag gibt es dagegen für ein altes Bad, wenn es dafür einen Doppelwaschtisch hat.
- Lage der Wohnung im Gebäude. Für die obersten Geschosse im Gebäude gibt es einen Zuschlag, auch wenn kein Lift vorhanden ist. In der Praxis sind Wohnungen ab dem 4. OG ohne Lift schwer vermietbar
- Balkon. Nur einen Punkt Zuschlag gibt es, wenn ein gut nutzbarer Balkon vorhanden ist. In der Praxis sind besonders große Wohnungen nur schwer vermietbar, wenn kein Balkon vorhanden ist.
- Bodenbelag. Laminat und Parkett gelten beide als gehobener Fußbodenbelag, in der Praxis liegen Welten dazwischen.
- Preisspannen. Die ortsübliche Vergleichsmiete z.B. einer durchschnittlich ausgestatteten Altbauwohnung mit 75 m² Wohnfläche am Gutenbergplatz liegt zwischen 5,45 €/m² und 7,40 €/m². Der Mieter wird nur den unteren Wert bezahlen wollen, der Vermieter wird mit dem oberen Wert fast 36 % mehr fordern ...
Nachtrag Februar 2015:
Zum 01.01.2015 ist der Karlsruher Mietspiegel 2015 in Kraft getreten. Bei der Erstellung der neuen Auflage wurde lediglich die gesetzliche Minimalforderung erfüllt, die Mieten im Rahmen des Lebenshaltungskostenindex anzupassen. Die Mieten wurden um ca. 3 % oder 0,15 bis 0.30 € pro m² angehoben.Die offensichtlichen Fehler bei der Lagebeurteilung wurden leider nicht behoben. So wird auch im neuen Mietspiegel z.B. das Mühlburger Feld (Wichern- und Görrestraße) als gute Lage eingeschätzt, das bei Mietern besonders beliebte Gebiet rund um den Gutenbergplatz aber weiterhin nur als mittlere Lage. Ein genauer Blick in die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses hätte ausgereicht: Zum Jahresende 2013 wurde der Bodenrichtwert am Gutenbergplatz mit 780 €/m² festgestellt, der Wert für das Mühlburger Feld liegt mit 450 €/m² ca. 42 % darunter.