Ablauf des Immobilienverkaufs nach Notar
Was passiert wann nach dem Notartermin
Notar:
Unmittelbar nach dem Notartermin veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung (eine Art verbindliche Reservierung) und der Grundschuld des Käufers in das Grundbuch. Außerdem holt der Notar die Löschungsbewilligungen eventuell noch bestehender Grundschulden ein, bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern prüft er das Vorkaufrecht der Gemeinde. Bei Eigentumswohnungen muss er eventuell noch die Verwalterzustimmung einholen. Die Grundbucheintragungen dauern - zumindest für Karlsruhe bei Grundbuchamt Maulbronn - meist nur wenige Tage. Die Banken benötigen für die Bereitstellung der Löschungsunterlagen ca. 2 bis 4 Wochen, bei den Gemeinden dauert es ca. zwei Wochen, bis sie die Erklärung über den Verzicht des Vorkaufsrechts ausstellen. Ein fähiger Hausverwalter erteilt seine Zustimmung innerhalb weniger Tage, es gibt aber auch Verwalter, die das erst nach zwei Monaten geschafft haben.Erwerbsnebenkosten:
Kurz nach dem Notartermin kommen die ersten Rechnungen über die Erwerbsnebenkosten. Zunächst vom Grundbuchamt für die Eintragung der Erwerbsvormerkung, vom Notar und die Provisionsrechnung vom Immobilienmakler. Außerdem schickt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid (in Baden-Württemberg 5 % vom Kaufpreis, eventuelle mitverkaufte bewegliche Gegenstände mindern die Bemessungsgrundlage). Bislang hat bei Eigentumswohnungen auch die bestehende Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer vermindert. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes von Ende 2020 ist das in den meisten Fällen nicht mehr der Fall. Nach der Eigentumsumschreibung (siehe unten) kommt vom Grundbuchamt eine weitere Rechnung.Die zusätzlichen Kosten beim Verkauf können Sie hier mit unserem Erwerbsnebenkostenrechner berechnen.
Räumung:
Bei vielen, bislang selbst genutzten Immobilien, verpflichtet sich der Verkäufer zur Räumung bis zu einem festgelegten Stichtag. Die Räumung wird nicht vom Notar überprüft, das muss von den beiden Parteien selbst erledigt werden. Der Verkäufer informiert den Käufer und der Käufer kann sich durch eine kurze Besichtigung von der erfolgten Räumung überzeugen.Kaufpreiszahlung:
Liegen alle Voraussetzungen vor (ca. 3-5 Wochen nach Notartermin), informiert der Notar Verkäufer und Käufer, dass die Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Wurde sofortige Zahlung vereinbart, hat der Käufer z.B. sieben Tage Zeit, den Kaufpreis zu bezahlen. Im Anschreiben des Notars wird genau angegeben, welcher Betrag direkt auf das Konto des Grundschuldgläubigers zu bezahlen ist, der Rest geht an das im Kaufvertrag genannte Konto des Verkäufers.Übergabe:
Nach vollständiger Kaufpreiszahlung ist die Immobilie unverzüglich an den Käufer zu übergeben. Der Käufer bekommt die Schlüssel und eventuell weitere Unterlagen (z.B. Mietvertrag) im Original.Zahlungsbestätigung:
Der Verkäufer verpflichtet sich im Kaufvertrag, dem Notar den Eingang der Kaufpreiszahlung unverzüglich zu bestätigen, seit 1. April 2023 muss der Verkäufer die Zahlung auch mittels Beleg, z.B. Kontoauszug nachweisen.Eigentumsumschreibung:
Mit der Übergabe ist der Käufer bereits Besitzer der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten, rechtlich zum Eigentümer wird er erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sobald dem Notar die Zahlungsbestätigung des Verkäufers und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt (Bestätigung der Grunderwerbsteuerzahlung) vorliegen und die Notarkosten bezahlt wurden, veranlasst er die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Löschung eventuell noch bestehender Verkäufer-Grundschulden. Dieser letzte Akt hat für die Grundbuchämter keine Priorität, deshalb kann das schon mal 4 bis 6 Wochen dauern. Wichtig ist das Datum der Eigentumsumschreibung für Eigenbedarfskündigungen, sie können vom Käufer erst nach Eintrag im Grundbuch ausgesprochen werden. Einige Hausverwaltungen halten sich auch stur an die gesetzlichen Regeln und buchen das Hausgeld erst dann beim Käufer ab, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.Hausnebenkosten:
Bei der Übergabe werden die Zählerstände von Strom, Gas, Wasser und Heizung abgelesen. Strom und Gas (bei einer Gas-Etagenheizung) werden in der Regel direkt mit den Versorgern abgerechnet, der Verkäufer kann sich mit den abgelesenen Zählerständen abmelden, der Käufer neu anmelden. Bei Eigentumswohnungen sollten die Zählerstände für Heizung und Wasser an die Verwaltung weitergegeben werden. Allerdings sind nicht alle Verwaltungen bereit, eine Zwischenabrechnung zu erstellen, der Käufer muss dann eventuelle Nachzahlungen oder Guthaben nach Vorliegen der Jahresabrechnung mit dem Verkäufer abrechnen.Mieteinnahmen:
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, stehen dem Käufer ab Kaufpreiszahlung die Mieteinnahmen zu. Der Notar empfiehlt, die Mieter erst dann anzuweisen, die Miete auf das Konto des Käufers zu überweisen, sobald die Kaufpreiszahlung eingegangen ist. Oft wird dann eine eigentlich dem Käufer zustehende Miete noch auf das Konto des Verkäufers überwiesen, dieser Betrag ist nach Kaufpreiszahlung unverzüglich an den Käufer weiterzuleiten.Kautionen:
Wurden bei einer vermieteten Immobilie Kautionen einbehalten, sind diese ebenfalls nach Kaufpreiszahlung unverzüglich an den Käufer weiterzuleiten. Der Verkäufer sollte sich vom Mieter schriftlich bestätigen lassen, dass er mit der Übertragung einverstanden ist und den Verkäufer aus der Haftung entlässt. Nur so kann der Verkäufer sicher stellen, dass der Mieter bei Auszug keine Ansprüche mehr gegen den Verkäufer hat, wenn der neue Vermieter zahlungsunfähig sein sollte.Grundsteuer:
Das Finanzamt berechnet die Grundsteuer für das ganze Jahr (oft in 4 Raten) in der Regel immer dem Eigentümer, der am 01.01. im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer hat ab Übergabe die Grundsteuer zu tragen, er muss also den zeitanteiligen Grundsteuerbetrag an den Verkäufer überweisen.Gebäudeversicherung:
Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ist auch die Gebäudeversicherung zwischen Käufer und Verkäufer abzurechnen. Um einen unversicherten Zeitraum auszuschließen, geht die Gebäudeversicherung laut Gesetz zunächst auf den Käufer über, der Käufer hat das Recht, diese Versicherung innerhalb 4 Wochen nach Eigentumsumschreibung (ca. 4 Wochen nach Kaufpreiszahlung) zu kündigen. Oft hat der Verkäufer die gesamte Jahresprämie bereits bezahlt, der Käufer muss ihm also zeitanteilig ab Übergabe die Beiträge zurückerstatten.Nebenkosten bei vermieteten Eigentumswohnungen:
Da der Mieter sowieso die umlagefähigen Nebenkosten (Wasser, Heizung, Gebäudereinigung, Gebäudeversicherung usw.) bezahlen muss, kann bei der Übergabe auf die Ablesung der Zählerstände verzichtet werden. Oft findet die Übergabe z.B. in den Räumen des Maklers statt oder auf eine offizielle Übergabe wird ganz verzichtet, wenn keine Original-Unterlagen oder Schlüssel zu übergeben sind. Wenn die Übergabe zum 1. Januar stattfindet ist alles ganz einfach. Der Verkäufer rechnet die Nebenkosten mit dem Mieter für das vergangene Jahr ab, für das neue Jahr ist der Käufer zuständig. Bei einer Übergabe mitten im Jahr muss etwas gerechnet werden, dabei werden die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten, die anteilige Grundsteuer, das bezahlte Hausgeld und die erhaltenen NK-Vorauszahlungen ermittelt. Ein eventueller Saldo wird zwischen Verkäufer und Käufer verrechnet, der Käufer macht dann die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter so, als ob er schon das gesamte Jahr Vermieter gewesen wäre.Rechenbeispiel (Annahme: Grundsteuer wird für 2021 komplett beim Verkäufer abgebucht):
Übergabe zum 01.05.2021 (Verkäufer 4 Monate, Käufer 8 Monate), Nebenkosten-Vorauszahlung Mieter 180 €, Hausgeldzahlung an die Hausverwaltung 200 €, jeweils pro Monat
Nicht umlegbare Nebenkosten laut Abrechnung 2021 = 600 €, d.h. auf den Verkäufer entfallen 600 € / 12 x 4 = 200 €
Grundsteuer für das Jahr 2021 gesamt 240 €, d.h. auf dem Verkäufer entfallen 240 € / 12 x 4 = 80 €
Verkäuferanteil: Auf den Verkäufer entfallen also die anteiligen nicht umlegbaren Nebenkosten und die anteilige Grundsteuer = 200 € + 80 € = 280 €
Bisher bezahlt: 4 x Hausgeld 200 € + Grundsteuer für das gesamte Jahr 2021 240 € = 1.040 €
Bisher erhalten: 4 x NK-Vorauszahlung 180 € = 720 €
Mit dem Käufer muss dann wie folgt abgerechnet werden: Bisher bezahlt (1.040 €) - Verkäuferanteil (280 €) - Bisher erhalten (720 €) = Saldo 40 €
Ist der Saldo positiv, muss - wie in unserem Beispiel - der Käufer 40 € an den Verkäufer bezahlen, einen negativen Saldo müsste der Verkäufer an den Käufer überweisen.
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