Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Änderungen im Miet- und Maklerrecht


Das Kabinett hat Ende September 2014 den Plänen von Heiko Maas zur Änderung des Miet- und Maklerrechtes zugestimmt. Der Bundestag hat im Februar 2015 zugestimmt, Ende März hat auch der Bundesrat zugestimmt. Das Wichtigste in Stichworten:

  • Das Gesetz wird voraussichtlich zum 1. Juni 2015 in Kraft treten, bis dahin gilt die alte Provisionsregelung (Mieter zahlt in der Regel 2,38 Monatsmieten)
  • Das Bestellerprinzip betrifft nur die Vermietung von Wohnraum. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder Häusern oder bei der Vermietung von Gewerbeflächen gibt es keine gesetzlichen Änderungen
  • Die Mietpreisbremse (bei Neuvermietung max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) gilt nur in Gebieten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten. Ausgenommen sind Neubauten und umfassend modernisierte Mietwohnungen

Mietpreisbremse:

In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten sollen bei Anschlussvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden können. Die Gebiete werden von den Bundesländern zusammen mit den Kommunen festgelegt. Nach meiner Einschätzung sollte Karlsruhe nicht dazu gehören, da wir hier keine echte Wohnungsnot haben. Außerdem werden schon bisher Wohnungen, die deutlich über der Obergrenze des Mietspiegels angeboten werden, am Markt kaum nachgefragt. Der SPD-dominierte Gemeinderat hat allerdings schon freudig angekündigt, die Mietpreisbremse auch in Karlsruhe einzuführen.

Modernisierungskosten sollen künftig nur noch 10 Jahre lang mit 10 % (statt bisher 11 %) pro Jahr auf die Miete umgelegt werden können. Das wird kaum Einschränkungen für Vermieter bringen.

Details zum aktuellen Stand und zur Mietpreisbremse in Karlsruhe finden Sie hier >>>

Bestellerprinzip:

Nach dem Wortlaut des Gesetzes zahlt bei Vermietung künftig derjenige den Makler, der ihn beauftragt. Theoretisch kann ein Mieter auch künftig den Makler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragen, er ist dann zur Zahlung der Provision verpflichtet. In der Praxis wird das kaum ein Makler machen. Hat er tatsächlich eine passende Wohnung gefunden und der Mieter möchte doch nicht mieten, darf er diese Wohnung keinem weiteren Mieter provisionspflichtig anbieten, da er sie dann bereits in seinem Bestand hat.

Wir werden künftig nur noch Mietwohnungen anbieten, wenn wir vom Vermieter bezahlt werden. Neben der bisherigen Provisionsregelung (2,38 Monatsmieten im Erfolgsfall) bieten wir für Vermieter auch ein attraktives Modell an, bei dem wir nach dem tatsächlichen Aufwand bezahlt werden. Bei großen Wohnungen liegt der Aufwand meist deutlich unter 2,38 Monatsmieten.

Auszug aus dem Koalitionsvertrag (1. Entwurf):

"Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung erreichen. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt. Wir wollen im Maklerrecht Anreize für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Immobilienerwerb schaffen. Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsunabhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an. Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern."
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"Damit Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt, räumen wir den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit ein, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung von Wohnraum die Mieterhöhungsmöglichkeiten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Erstvermietungen in Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind davon ausgeschlossen. Die mögliche Wiedervermietungsmiete muss mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können. Die Ausweisung dieser Gebiete durch die Länder soll an die Erarbeitung eines Maßnahmenplans zur Behebung des Wohnungsmangels in den Gebieten gekoppelt werden. Die geltende Regelung zur Begrenzung von Erhöhungen der Bestandsmieten auf 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (sog. „Kappungsgrenze“) in von den Ländern ausgewiesenen Gebieten wird von drei auf vier Jahre ausgeweitet. Künftig sollen nur noch höchstens 10 % - längstens bis zur Amortisation der Material- und Handwerkerkosten - einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. Durch eine Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht (§ 559 Abs. 4 BGB) werden wir einen wirksamen Schutz der Mieter vor finanzieller Überforderung bei Sanierungen gewährleisten. Wir werden für alle Rechtsgebiete klarstellen, dass nur die tatsächliche Wohn- bzw.Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche z.B. für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann. Wir sorgen dafür, dass im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher dargestellt wird. Wir halten wirksame Instrumente gegen grobe Vernachlässigung von Wohnraum durch den Eigentümer für notwendig. Wir werden entsprechende Regelungen prüfen."