Die Mietpreisbremse in Karlsruhe

Was ist die "Mietpreisbremse" ?


In Städten mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden (§ 556d BGB). Aus Sicht der Landesregierung Baden-Württemberg gehören Karlsruhe und einige umliegende Gemeinden (Eggenstein-Leopoldshafen, Linkenheim-Hochstetten, Pfinztal, Rheinstetten und Stutensee - nicht aber Ettlingen, siehe Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg - MietBgVO BW) zu den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Mietpreisbremse in Karlsruhe ist zum 1. November 2015 in Kraft getreten, sie gilt zunächst für die Dauer von fünf Jahren.

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich für alle frei finanzierten Wohnungen mit folgenden Ausnahmen:
  • Für Neubauten, die ab 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden.
  • Bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist in der Regel gegeben, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
Für die 10 %-Grenze gelten folgende Ausnahmen:
  • Lag die vom Vormieter bezahlte Miete schon über der zulässigen Miete, darf die neue Miete genau so hoch sein. Unberücksichtigt bleiben Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
  • Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b (energetische Modernisierungen, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse usw.) durchgeführt, darf die maximal zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 ergäbe (in der Regel 11 % der anrechenbaren Kosten pro Jahr).
Unabhängig von der Mietpreisbremse sind folgende Vorschriften zu beachten:
  • Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Miete mindestens 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Ordnungswidrigkeit bis 50.000 € Geldbuße)
  • Mietwucher nach § 291 StGB (Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, Freiheitsstrafe oder Geldstrafe)

Was ist die "ortsübliche Vergleichsmiete" ?

Nach § 558 BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete das übliche Entgelt für Wohnraum, das
  • in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde
  • für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung
  • in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Erhöhungen wegen Modernisierungen nach § 560 abgesehen) geändert wurde
Nach dem "Bewertungspapst" Wolfgang Kleiber soll das Verhältnis von Alt- und Neumieten ausgewogen sein, z.B. 50 % zu 50 %. Ausreißer, insbesondere Liebhaber- oder Gefälligkeitsmieten dürfen nicht berücksichtigt werden. Viele Vermieter erhöhen - auch aus Bequemlichkeit - nicht regelmäßig ihre Mieten. Wegen der Berücksichtung dieser nicht angepassten Altmieten liegt die ortsübliche Vergleichsmiete oft deutlich unter der Miete, die bei Neuvermietung vom Markt gerne akzeptiert würde.

Wie kann die ortsübliche Vergleichsmiete in Karlsruhe ermittelt werden ?

Mit Vergleichswohnungen oder Marktberichten kann die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zuverlässig ermittelt werden, deshalb ist in Karlsruhe entweder ein Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen (sehr genau, aber teuer) oder der Mietspiegel (billig, aber sehr ungenau) heranzuziehen. Der Mietspiegel Karlsruhe 2015 ist z.B. beim Liegenschaftsamt für ca. 6 € erhältlich. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muss zunächst aus dem im Mietspiegel enthaltenen Stadtplan die Lagequalität (A - sehr gut bis D - mäßig) abgelesen werden. Zuschläge oder Abzüge gibt es dann für die Lage im Gebäude (z.B. -1 Punkt für die EG-Wohnung, +1 Punkt für die Wohnung im obersten Geschoss). Anschließend wird die Ausstattung mit einem Punktekatalog in eine der fünf Ausstattungskategorien (<-8 Punkte - sehr einfach bis >+8 - sehr gut) eingruppiert. Mit den ermittelten Punkten und dem Baujahr lässt sich im Tabellenwerk eine Spanne der ortsüblichen Nettokaltmiete ablesen.

Unser Problem in Karlsruhe: Im Mietspiegel wird nicht wie z.B. im Münchener Mietspiegel eine konkrete Zahl, sondern eine sehr großzügige Spanne genannt. So liegt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete einer mittelmäßig ausgestatteten 75 m² Altbauwohnung am Gutenbergplatz zwischen 5,60 und 7,60 €/m², die Spanne beträgt knapp 36 % !. Die Anleitung des Mietspiegels empfiehlt, zunächst von der Spannenmitte auszugehen (6,60 €/m²) und dann "entsprechend eventuell vorhandener Spezifika der Wohnung (Baujahr, Größe, Besonderheiten hinsichtlich Ausstattung oder Lage) preislich Rechnung zu tragen". Streit scheint vorprogrammiert zu sein, der Mieter wird nur den unteren Wert bezahlen wollen, der Vermieter wird mit dem oberen Wert 36 % mehr fordern. Aber von der Rechtsprechnung könnte Entwarnung kommen: Bei Mietspiegeln, die Spannen ausweisen, ist in der Regel jeder Wert nach der erfolgten Extremwertbereinigung innerhalb der Spanne grundsätzlich als ortsüblich anzusehen.

Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse

Von den Behörden wird die zulässige Miete zunächst nicht überprüft. Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete höher als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann er den Vermieter rügen, dabei hat er den Grund seiner Rüge, z.B. anhand des Mietspiegels zu belegen. Liegt die Miete tatsächlich darüber, muss der Vermieter die zuviel bezahlte Miete ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge an den Mieter zurückzahlen. Unabhängig von der Mietpreisbremse sind natürlich auch Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher zu berücksichtigen (siehe oben).

Mieterhöhungen bei Bestandsmieten

Nach § 558 BGB kann die Miete bei bestehenden Mietverträgen bis zur ortüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, die Erhöhungen dürfen jedoch maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren betragen. Durch Rechtsverordnung können die Landesregierungen in Gebieten mit angespannten Wohnungemärkten die so genannte Kappungsgrenze auf 15 % absenken. Seit 01.07.2015 können Vermieter in Karlsruhe die Mieten nur noch um maximal 15 % innerhalb 3 Jahren erhöhen (siehe Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen).

Auch wenn ein Mieterhöhungsverlangen mit drei Vergleichsmieten (§ 558a BGB) begründet wird, muss auf den Mietspiegel hingewiesen werden, da wir in Karlsruhe einen so genannten "Qualifizierten Mietspiegel" haben.