Erbschaftsteuer

Änderungen beim Vererben von Immobilienvermögen seit 2009


Nachdem der Bundespräsident das umstrittene Erbschaftsteuerreformgesetz doch noch rechtzeitig vor dem Jahresende unterschrieben hat, sind ab 1.1.2009 zahlreiche Änderungen beim Vererben oder Verschenken von Immobilien zu beachten:

  • Ehepartner erben selbst genutztes Wohneigentum unabhängig vom Wert komplett steuerfrei, sie müssen dann aber mindestens zehn Jahre darin wohnen bleiben.
  • Auch Kinder, die weiter im geerbten Haus ihrer Eltern wohnen oder nach deren Tod dort einziehen, zahlen grundsätzlich keine Erbschaftsteuer. Steuerfrei ist allerdings nur eine Wohnfläche von 200 m², der Rest muss versteuert werden. Und auch sie müssen zehn weitere Jahre im Haus wohnen.
  • Enkel erben das Haus unabhängig vom Wert nur dann steuerfrei, wenn ihre Eltern zum Zeitpunkt der Übertragung bereits tot sind und wenn sie die Immobilie zehn Jahre selbst bewohnen.
  • In allen Fällen muss die volle Erbschaftsteuer nachbezahlt werden, wenn man vorher auszieht.
  • Für die nächsten Angehörigen wurden die Freibeträge erhöht: Ehepartner 500.000 Euro (bisher 307.000 Euro), Kinder 400.000 Euro (bisher 205.000 Euro) und Enkel 200.000 Euro (bisher 51.200 Euro).
  • Teurer wird es für die anderen Erben: Geschwister, Neffen und Nichten müssen künftig alles, was den Freibetrag von 20.000 Euro (bisher 10.300 Euro) übersteigt, mit mindestens 30 Prozent versteuern. Bisher lag der Eingangsteuersatz nur bei zwölf Prozent. Auch für alle Nichtverwandten steigt der Eingangssteuersatz steigt von 17 auf 30 Prozent.
  • Bei steuerpflichtigen Immobilien wird künftig der "Marktwert" versteuert. Dieser Marktwert wird nach den neu formulierten Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt.


Bisher wurden bei einer Erbschaft Immobilien und Geldvermögen unterschiedlich behandelt. Während Geldvermögen (z.B. Bargeld, Sparguthaben oder Aktien) immer zum vollen Wert angesetzt wurde, galt für Immobilien der Steuerwert, der oft nur halb so hoch wie der tatsächliche Verkehrswert war. Das Bundesverfassungsgericht hat im Januar 2007 entschieden, dass diese Ungleichbehandlung verfassungswidrig ist und dem Gesetzgeber aufgetragen, die Besserstellung der Immobilien zu beseitigen.
Das jetzt verabschiedete Erbschaftsteuerreformgesetz, mit dem neben dem Erbschaftsteuergesetz auch das Bewertungsgesetz, das Einkommensteuergesetz und das Baugesetzbuch geändert wurden, war bis zuletzt stark umstritten. Im Bereich der Immobilien stehen vor allem folgende Punkte in der Kritik:

  • Zum steuerfreien Erben muss man die Immobilie zehn Jahre lang selbst nutzen, es sein denn, "man ist aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert". Das ist bei Kindern völlig wirklichkeitsfremd. Kinder, die heute erben, haben meist eine eigene Familie und einen eigenen Wohnmittelpunkt. In das oft unmoderne Elternhaus möchte niemand einziehen.
  • Der Marktwert wird, ähnlich wie der Verkehrswert systematisch durch Vergleich, Ertrag oder anhand der Herstellungskosten (Sachwert) ermittelt. Allerdings mit erheblichen Unterschieden, die in der Praxis zu Streitigkeiten mit den Finanzämtern führen werden. Details zur Bewertung finden Sie unter Bewertung von Immobilien nach dem Erbschaftsteuerreformgesetz.


Schenkungen unter Lebenden werden steuerlich genau so behandelt wie Erbschaften, jedoch kann der Freibetrag alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Wer ein größeres Vermögen zu übertragen hat, kann damit aus steuerlichen Gründen schon zu Lebzeiten beginnen. Die Eigentumsübertragung oder vorweggenommene Erbfolge erfordert einen Schenkungsvertrag beim Notar.

Viele Eltern schrecken vor der Schenkung von Immobilien zurück, weil sie befürchten, nicht mehr "Herr im eigenen Haus" zu sein. Doch dafür gibt es Sicherungsklauseln. So schützt etwa ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnungsrecht davor, auf die Straße gesetzt zu werden, wenn die Kinder das Haus verkaufen wollen. Bei einer vermieteten Immobilie empfiehlt sich ein Nießbrauch, die Schenker können dann weiter die Mieterträge kassieren. Weiterer Vorteil: Das Wohnungsrecht oder der Nießbrauch mindern den Steuerwert der Immobilie. Zur Sicherheit sollte der Schenkungsvertrag zudem für bestimmte Fälle ein Widerrufsrecht vorsehen. So können die Eltern zum Beispiel verhindern, dass die Kinder das gesamte Vermögen verprassen oder bei einem frühen Tod des eigenen Kindes alles an die Schwiegertochter oder den Schwiegersohn fällt.

Wenn Eltern Immobilien und Geldvermögen an zwei oder mehr Kinder übertragen möchten, stellt sich immer die Frage nach der gerechten Verteilung. Zur Vermeidung von späteren Streitereien soll oft das Einfamilienhaus an ein Kind vererbt werden, das andere Kind soll dafür den entsprechenden Geldbetrag erhalten. Auch wenn das Einfamilienhaus sehr teuer war; wenn es mit einem Wohnungsrecht oder Nießbrauchsrecht belastet ist, sinkt der Verkehrswert erheblich. Damit ist dann der künftige Immobilienbesitzer gegenüber dem künftigen Geldbesitzer benachteiligt. Klarheit schafft hier ein neutrales Sachverständigengutachten.