Erbbaurechte in Karlsruhe Nordweststadt

Aufruhr im Binsenschlauch. Land will Erbbau-Grundstücke verkaufen


Im Wohngebiet Binsenschlauch in der Karlsruher Nordweststadt und im Stadtteil Neureut-Kirchfeld herrscht zur Zeit große Unsicherheit über die Angebote des Landes Baden-Württemberg zum Kauf der bisher über Erbbaurecht genutzten Grundstücke.

In den 1950er Jahren wurden vom Land Baden-Württemberg Erbbaurechte als Instrument im kommunalen Siedlungsbau eingesetzt. Dadurch wurde den Bauwilligen erspart, den Bauplatz kaufen zu müssen und auf diese Weise kamen auch finanzschwächere Haushalte zu einem Eigenheim. Die Erbbauverträge wurden häufig für eine Dauer von 70 Jahren abgeschlossen und verlieren damit in den nächsten 15 bis 20 Jahren ihre Gültigkeit.

Seit Ende 2005 bietet das Land den betroffenen Erbbauberechtigten die Grundstücke zum Kauf mit 20 % Rabatt an. Der Ton der Angebote war zunächst sehr freundlich, inzwischen kamen weitere Angebote der eigens gegründeten Landesimmobiliengesellschaft (LIG) und der Sireo Real Estate, eine vom Land beauftragte Immobiliengesellschaft, die Erfahrung im Vertrieb von öffentlich-rechtlichem Eigentum hat. In diesen weiteren Schreiben wird offen angedeutet, dass die Grundstücke an andere Investoren weiterverkauft werden, sollten die Erbbauberechtigten die Grundstücke nicht kaufen. Gerüchten zufolge soll bereits ein Investor gefunden sein, der bereit ist, den kompletten Bestand zu übernehmen.

Für die Betroffenen stellt sich jetzt die Frage, was sie tun sollen. Eigentlich ist man nicht bereit, sich für den Grundstückskauf zu verschulden oder einen Großteil des Ersparten dafür auszugeben. Schließlich hat man sich daran gewöhnt, für wenige hundert Euro Erbbauzins pro Jahr "Immobilieneigentümer" zu sein. Das böse Erwachen dürfte aber beim Ablauf der Erbbauverträge kommen. Ein Privatinvestor wird kaum bereit sein, die Erbbauverträge zu den selben Bedingungen zu verlängern. Entweder wird er einen marktgerechten Erbbauzins verlangen (ca. 4-5 % vom Bodenwert pro Jahr) oder er wird auf Auszug drängen und die vereinbarte Entschädigung (meist zwei Drittel des Verkehrswertes) auszahlen. Da die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Einfamilienhäusern bei ca. 80 Jahren liegt und damit das Gebäude nach 70 Jahren schon zu über 87 % abgeschrieben ist, wird die Entschädigung sehr gering ausfallen. Ein vorzeitiger Verkauf ist auch kaum möglich, denn für kurzlaufende Erbbauverträge findet sich in der Regel kein Kaufinteressent. Also doch in den sauren Apfel beißen und das Grundstück kaufen ?

Mir sind Beispiele aus Ihrem Wohngebiet bekannt, bei denen der angebotene Grundstückskaufpreis noch günstiger war, als die genannten 20 % Rabatt auf den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert. Damit ergab sich z.B. für ein kleines Reihenmittelhaus mit kleinem Grundstück ein Verkehrswert des Erbbaurechts im aktuellen Zustand von ca. 50.000 Euro, der Verkehrswert des Gebäudes mit Grundstück lag bei ca. 100.000 Euro, das Grundstück wurde für ca. 30.000 Euro angeboten. Bei diesen Zahlen war der Kauf des Grundstücks eine vernünftige und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung. Ob das bei Ihnen genau so ist, kann berechnet werden. Sicherheit bringt hier ein Sachverständigengutachten.

Meine Aktion als ehemaliger Nordweststädtler:
- Erstellung eines Wertgutachtens zum Marktwert des Erbbaurechts und
- zum Vergleich der Marktwert des Gebäudes mit Grundstück
- Umfang des Gutachtens ca. 15-20 Seiten
- Pauschalpreis 600 Euro inklusive 19 % Mehrwertsteuer, sonstige Kosten wie Fahrtkosten usw. fallen nicht an
Voraussetzungen:
- das zu bewertende Grundstück liegt in der Karlsruher Nordweststadt oder in Neureut-Kirchfeld
- Sie besorgen die notwendigen Unterlagen selbst (Grundbuchauszug, Erbbauvertrag, Baupläne usw.)