Ablauf des Immobilienverkaufs

Was passiert wann nach Abschluss des Maklervertrages


Vorbereitung - (Time to market Ø 10 Tage*)

Fototermin: Wenn das Wetter passt und Sie nach Unterzeichnung des Maklervertrages noch etwas Zeit haben, werden gleich die Fotos gemacht (30 bis 90 Minuten). Bei schlechtem Wetter lohnt es sich, einen sonnigen Tag für die Fotos abzuwarten.

Unterlagen: Mit dem unterschriebenen Maklervertrag können wir Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Lageplan, Baupläne usw. selbst besorgen, bei den restlichen Unterlagen (z.B. Energieausweis, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Gebäudeversicherungsnachweis, Grundschuldlöschungsbewilligungen usw.) sind wir auf Ihre Mithilfe angewiesen. Wichtig: Wir veröffentlichen das Exposé erst, wenn alle Unterlagen vorliegen.

Wohnflächenberechnung: Nahezu alle Banken fordern für die Finanzierung einer Immobilie eine Wohnflächenberechnung. Wenn Ihnen keine Berechnung vorliegt und die Flächen der einzelnen Räume nicht aus den vorliegenden Grundrissplänen abzulesen sind, vermessen wir Ihre Immobilie (15 bis 60 Minuten).

Grundriss: In der Regel liegt nur ein technisch geprägter Grundriss oder eine Handskizze vor. Wir lassen den Grundriss mit einer attraktiven Beispielmöblierung überarbeiten.

Exposé: Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie, entsprechend hochwertig muss es gestaltet werden. Unsere Texte sind aussagekräftig, aber auch emotional formuliert, großen Wert legen wir auf eine aufmerksamkeitsstarke Headline. Nach unseren Erfahrungen kann durch ein richtig gutes Exposé ein bis zu 5 % höherer Verkaufspreis erzielt werden. Beispiel-Exposé ...

Video-Clip: Erste Studien aus den USA zeigen, dass der Verkaufspreis einer Immobilie durch ein Immobilienvideo um bis zu 6 % erhöht werden kann. Online-Anzeigen mit Video werden fast doppelt so oft angeklickt. Wenn es zu Ihrer Immobilie passt, erstellen wir aus 20 bis 30 animierten Fotos einen kurzen Video-Clip. Beispiel-Video ...

360°-Tour: Die 360°-Tour - der erste Schritt zur virtuellen Besichtigung. Der Interessent kann sich durch die einzelnen Räume bewegen und erhält schon am Bildschirm einen umfassenden Eindruck der Immobilie. Wir empfehlen die 360°-Tour bei gepflegten, leerstehenden oder hübsch möblierten Wohnungen. Beispiel-Tour ...

Vorab-Veröffentlichung: Der Video-Clip wird wenige Tage nach dem Fototermin bei YouTube veröffentlicht. Auf unserer Website veröffentlichen wir eine Vorab-Ankündigung mit kurzer Beschreibung, einigen Fotos und der 360°-Tour.

Vermarktung - (Time on market, 4 Tage bis 25 Wochen, ø 22 Tage*)

Phase I: Nach Fertigstellung erhalten Sie das Exposé zur Überprüfung, sobald wir Ihr OK haben, beginnt die eigentliche Vermarktung. Wir starten mit der Veröffentlichung bei Facebook, hier schalten wir auch eine bezahlte Anzeige (Reichweite 10.000 bis 20.000 nach Alter und Wohnort selektierte Facebook-User). Gleichzeitig wird Ihre Immobilie auf unserer Smartphone-App und bei Twitter veröffentlicht. Nach einer Recherche in unserer Datenbank bieten wir Ihre Immobilie unseren registrierten Interessenten an.

Phase II: In den letzten zwei Jahren hatten wir bei 40 % unserer Objekte durch die Vermarktungsaktivitäten von Phase I bereits so viele Interessenten, dass keine weiteren Marketingmaßnahmen notwendig waren. Bei geringerer Resonanz veröffentlichen wir Ihre Immobilie wenige Tage später bei ImmobilienScout24, immowelt und immonet. Bei ImmobilienScout24 buchen wir eine Sonderplatzierung als Top- oder Premium-Objekt, bei immowelt einen so genannten "farbigen Blickfang".

Besichtigungstermine: Kurz nach dem Vermarktungsstart sollten wir die Möglichkeit haben, Ihre Immobilie an mehreren Tagen für jeweils mehrere Stunden besichtigen zu können. Wir machen nur Einzeltermine, die Termine dauern je nach Größe der Immobilie zwischen 15 und 60 Minuten. In der Regel haben wir zwischen 10 und 20 Besichtigungstermine, bis der geeignete Käufer gefunden ist. Zeigt ein Interessent nach dem Besichtigungstermin echtes Interesse, senden wir ihm alle relevanten Unterlagen zu.

Kaufzusage: Entscheidet sich ein Interessent zum Kauf, klären wir in Abstimmung mit Ihnen die Details (Kaufpreis, Übergabe- und Zahlungstermin, zu übernehmende Möbel usw.). Außerdem bitten wir den Interessenten um ein Schreiben seiner Bank, aus dem hervorgeht, dass er die Immobilie finanzieren kann.

Reservierungsvereinbarung: Sobald alle Details geklärt sind, empfehlen wir den Abschluss einer Reservierungsvereinbarung. Die Vereinbarung ist eine Art Vorvertrag mit Absichtserklärung (bindende Verträge über einen Immobilienkauf ohne Notar sind wegen der Beurkundungspflicht ungültig). Unsere Reservierungsvereinbarung ist durch die Absichtserklärung und durch die Vereinbarung einer - angemessenen - gegenseitig zu zahlender Konventionalstrafe bei Nichteinhaltung nach Einschätzung einiger Anwälte rechtsgültig und verbindlich.

Notartermin - (ø 25 Tage* nach Reservierung)

Vorbereitung: Mit Abschluss der Reservierungsvereinbarung wird Ihre Immobilie nicht mehr aktiv angeboten. Wir bereiten den Kaufvertrag vor und senden dem Notariat alle benötigten Informationen und Unterlagen. Wenige Tage später erhalten Sie und der Käufer den Kaufvertragsentwurf. Die meisten Fragen oder Änderungswünsche können wir im Vorfeld klären, juristische Spitzfindigkeiten erklärt der Notar gerne beim Termin. Grundsätzlich kann der Käufer (da er auch die Notarkosten bezahlt) einen Notar seiner Wahl bestimmen, wir empfehlen aber gerne unseren Lieblingsnotar. Seine Verträge sind kurz und einigermaßen verständlich, dabei aber sehr präzise. In seinen Verträgen werden die Interessen von Verkäufer und Käufer ausgewogen berücksichtigt. Wichtig: Der Notar sorgt nur dafür, dass rechtlich alles passt (Auflassungsvormerkung, Eigentumsübertragung, Grundschuld usw.), alle übrigen Details (Kaufpreis, Zahlungstermin, Baulasten, eventuelle Mietverträge, bekannte Schäden usw.) klären wir für Sie im Vorfeld.

Notartermin: Der Termin bei Notar dauert ca. 1 bis 1 1/2 Stunden, selbstverständlich bin ich mit dabei. Zögern Sie nicht, den Notar zu fragen, wenn irgendetwas unklar ist, dafür wird der Notar schließlich (vom Käufer) bezahlt.

Übergabe

Zahlung und Übergabe: Die Übergabe wird im Kaufvertrag "Zug um Zug" vereinbart. Im ersten Schritt wird zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung (eine Art Reservierung) im Grundbuch eingetragen. Außerdem holt der Notar die Löschungsbewilligungen eventuell noch bestehender Grundschulden ein und er prüft das Vorkaufrecht der Gemeinde. Liegen alle Voraussetzungen vor (ca. 3-4 Wochen nach Notartermin), informiert der Notar Verkäufer und Käufer, dass die Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Wurde sofortige Zahlung vereinbart, hat der Käufer z.B. zwei Wochen Zeit, den Kaufpreis zu bezahlen. Nach vollständiger Kaufpreiszahlung ist die Immobilie unverzüglich an den Käufer zu übergeben. Bei diesem Übergabetermin bich ich gerne auch wieder dabei, im Übergabeprotokoll werden Zählerstände (Gas, Wasser, Strom, Heizung usw.) und die übergebenen Schlüssel aufgeführt.

Eigentumsumschreibung:

Der Verkäufer verpflichtet sich im Kaufvertrag, dem Notar den Eingang der Kaufpreiszahlung unverzüglich zu bestätigen. Der Notar veranlasst daraufhin die endgültige Eigentumsumschreibung und die Löschung eventuell noch bestehender Grundschulden (ca. 4 Wochen ab Zahlungsbestätigung).

*Die genannten Zeiträume basieren auf der Auswertung unserer Verkäufe aus den Jahren 2015 und 2016, siehe auch Verkaufsquote 2015